【实战】如何迅速的把仓库租出去 

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疫情来临、物流放缓、菜鸟、苏宁、万科不断拿地盖库、加之快递快运的预期性不断提升，24小时到达半个中国已成标配、电商开始在长三角集中布局，在星落密布城市中的仓库群落空仓率不断增大，怎么把这些高标仓在最短的时间租赁出去、考验的是营销水准、专业程度、市场判断力！

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成都地区案例

和珠三角地区相比较，成都物流地产起步较晚。在2008年之前 根本没有明确的仓储物流地产概念。

PK

2008年前，成都的仓库租赁是这样：家住崇州的冉兴友花了不到5万元钱，在自家一亩半农田里建起一个仓库，年收租金18万。

2008年后，国内众多知名仓储物流地产商认识到，成都是开拓中西部市场的桥头堡，纷纷拿地兴建仓库，以完善其在内陆地区的网络布局，并形成了竞争格局。

短短几年内，成都的仓库实现了飞跃式的升级。 际华、丰树、嘉民、新地、普洛斯、安博、盖世理、宇培、平安....都来了；然而， 2017年10月，四川物流研究所数据显示：成都 单层库的空置率为29.6%， 多层库的空置率甚至达到了59.8%。当初在冉兴友看来一劳永逸的事，现在却发现空置了大半年仍无人问津。

以前被炒的火热的物流地产高标仓库，在热潮的带动下，2018年终于集体落成了、就像龙年要生小龙女是潮流一样，2018年必定成为高标仓库落成频繁剪彩、招商火热的一年！

补

补课

面对着蜂拥落成的高标仓，怎么快速租出去，成为应补上的功课

选址是物流地产的核心所在、但一个项目从拿地到立项再到建设、时间飞逝、当初选址的人已经物是人非、留给营销的就是这块地，位置已定下、要完成那个不可能完成的任务，才显得你才华横溢！

接下来;

分析客户

你的目标客户群确定无疑；时间紧迫、刻不容缓、要做到有的放矢；

根 据你的地理位置，仓库结构得确定你的目标客户群：

1客户分类

三方区域中转RDC对位置不是很挑剔，要素是价格，面积都在1万以上，如招商局、中外运...打动他们的是价格。

城市配送需要在城市边缘，需要的是城配速度；冷链需要的是多温层；城配的客户要的面积都比较小，面积无法分割、6000平方米一个防火分区、隔断费用就好几万； 你是否具备团队，有仓储管理能力，这个是战略决策层面的问题。

PK

对于来租赁你仓库的客户，事前你就应该判断，行业的额周转率是不同的。快消品、家电、生产资料、医药......都有这不同的周转率，所以对仓库进出的月台，提升门数量都不尽相同，如标准的1.2米的月台对于城配4.2米车辆就不适用。

所以根据你仓库的位置、结构、分隔来判断你的准客户群体，将客户进行分类是首要任务

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熟悉结构

PK

虽然仓库不是你盖的，当你接管营销的时候它已经在那里了，但你有责任熟悉仓库，卖东西总得知道东西的价值在哪里！

？多层与单层客户区别

单层库与多层库的净吸纳量悬殊，这源于市场对于单层库的接受度更高。平层仓库的租金是0.93元/平方米/天，二层仓库的租金是0.71元/平方米/天。坡道结构收益大于货梯结构。

单层库相较于多层库优势众多。单层库因货物装卸效率高、园区车动线简单、交通事故率更低而备受青睐；而多层坡道仓库的一楼以上部分的地面承载力往往难以达到要求、且一楼部分采光往往受限、租户照明成本增加、多层库柱子林立，会造成货架摆放困难。

此外，在不考虑分摊土地成本的情况下，多层坡道仓库单位面积的投资成本更高，且多层坡道仓库的坡道斜率和弯道幅度对运输车辆有一定程度的限制，降低了卸货效率。

但更为严峻的是， 未来市场还将加大多层库与单层库的供应量差距。由于政府对土地集约化利用、项目投资强度和税收强度提出了更高的要求，其表现形式之一就是提高物流项目的容积率，目前成都正处于单层库向多层库的过渡期。

？配套服务

大部分自管类客户都会关心配套，包含了很多要素：

运营配套设施跟进

“ 不要以为客户进了仓库就万事大吉，后边的吃喝拉撒、衣食住行你都得跟进、路远安排班车、夜班整理宿舍、饮食保证卫生、活动室健身房、世界杯的直播你都得考虑周全。

要设身处地的为客户着想：如果你接下了快递、快运类、24小时运营、澡堂子、厕所、洗衣房、小卖部（和门卫室合并）比都得考虑周详。

运营配套的充电桩对于城配客户很重要；用电成本要控制：

要早做打算、因为申请变压器得到电补都是需要时间的；

准备进入角色

物流地产的市场调研活动有别于商业地产，特征如下：

一定要先要明确市场目标，按照规划面积制定不同的调研规模。如果规模较大，就必须调查一个城市宏观市场环境的发展变化趋势、所处行业未来的发展状况、市场需求状况、市场竞争状况、应针对存在的问题和产生的原因进行市场调查。

仓储业组成、面积、位置以及运营状况需要较长的时间和精力投入，当然还有一些事半功倍的捷径。

通俗的讲，仓库模式分类与住宅划分为平房、套房、楼房……十分相似，是根据仓库建筑结构的不同进行细分。根据目前行业的分类，仓库模式大致可以分为如下几种：

一、平库

平库亦称为平面仓库，是目前市场上最常见的一类仓库，也是用途最广泛的仓库，此类仓库为单层设计，货品平面存储，库内高度不足以或并没有放置重型货架，层高往往为7米。

平库的优点在于地面承压能力强，投资成本相对较低，装卸货物方便。但是，平库有个致命的缺点，由于不能或无法利用高度空间，平库的使用率不及立体仓，坪效较低。

当前市面上大量存在平库，其原因在于，一是相较立体库而言，平库造价成本较低；二是相当多的仓库是原有的厂库房改建而来，存量巨大。

【租仓建议：选择是否租赁平库，需要依你存放货物的特性或公司仓库使用率来选择，如果仓库内的货品种类不多，库房面积较大，但不适合上下货架操作，也没有辅助的仓储工具，在这样的情况下建议选择租赁平库来存放货物，反之就另作打算。如果企业租赁了平库，想要提升仓库的利用率，可以从现场管理的角度加以解决，比如货物的堆码、摆放、货位标示等等。】

二、高台库

高台库与平库****的区别就在于，高台库拥卸货平台而平库没有，一般高台库的卸货平台宽度常见高度在1.2米左右，与大货车货柜尾部高度齐平。拥有卸货平台的高台库，仓库整体比周围地面要高，货车停在那里，叉车可以直接上去卸货，装卸货比较方便快捷，平库因为没有卸货平台，装卸货非常吃力，这也是为什么高台库相比平库租金价格高的原因。

【租仓建议：如今是否拥有装卸高台也成为不少企业租赁仓库的一个考虑因素，所以大多数仓库都会建造卸货平台。至于租赁时是否选用高台库，这主要还是考虑仓库存储的货物是否要进行频繁的装卸作业。比如电商，快递行业由于物资装卸周转频繁，很适合租赁高台库。】

三、立体库

立体库也是平层仓库，但因为库内高度较高（10米到30米均有），故此放入重型货架后，货物无需直接放置在地面上，而是放在货架上（按货位，一个托盘一个货位）。

现今市场上新建仓库，一般都符合立体库标准，无论从市场趋势还是经济效益上来讲，立体库均好于平库。立体库的优点在于能充分利用仓库的垂直空间，降低仓储的成本费用，机械化能节省人力成本，计算机管理方便先进先出且降低货损。立体库缺点在于由于建设成本高，结构复杂，此类仓库租赁成本自然高于平库，同时立体库使用的设备系统技术含量高、专业性强，因此维护成本也高。

【租仓建议：立体库应用范围很广，几乎遍布所有行业。在我国，立体库应用的行业主要有机械、冶金、化工、航空航天、电子、医药、图书、食品加工、烟草、印刷、配送中心、机场、港口等。立体库的租金以及运营成本相当高，不是所有企业都承担的起的，企业考虑是否租赁立体库除了考虑到产品本身特点以及库存物资的体量之外，还要考虑仓库采用人工和自动化哪一个成本更低，公司规模和仓储量是否能够支撑企业选择和运营立体库。】

四、楼库

相比平库、高台库、坡道库、立体库等等平层仓库，楼库****的区别就在于是楼库是多层设计，可减少土地占用面积，进出库作业可采用机械化或半机械化。

目前市场上的楼库通常都设置在人口稠密地区，外观看并无太多特质，内部按类似楼层，每层放置货物。内部构造则根据不同楼层的层高和承重，放置或不放置重型货架。因楼库结构所致，仓储服务商往往也会将办公地点设置在楼库内，空间区隔开存货区和办公区，这在平库和立体库中不多见。

【租仓建议：楼库建筑成本和维护成本均高于平库及立体库，因此适用于放置单品毛利高，物流费用较高的货物，且因为设置地区多为市区，放置生活用品较多。在使用楼库时要注意，楼库单层承重有限，在安装货架和存放货物时需做出有效限制，以免影响建筑寿命或造成更大问题。】

五、坡道库

坡道库是指卡车能够直接进入二楼以上进行装卸、配送等作业的楼层仓库，楼层之间通过坡道相连，其在载重、消防等技术方面比普通楼库的要求更加严格。坡道库通过集中管理降低运作成本，达到环保、节能的目的。

近年来，随着中国仓储成本的不断上涨，坡道库开始受到国内外仓储行业的高度关注。目前国内坡道库的数量还是相当有限的主要运用于一线城市比较多，国内坡道库主要分布于广州、深圳、上海、重庆、郑州等城市。

【租仓建议：坡道库租金成本以及维护成本比较高，且可以使卡车直接进入二楼进行装卸配送，因此适用于放置一些物品毛利较高且装卸频繁的货物，比如目前使用坡道库较多的汽车行业。】

六、其他

以上几种都是常规见到的仓库类型，细分下去，还有很多。比如商超百货类企业使用的地下库，钢筋、原木、集装箱存放的堆场，存放石油天然气的罐式仓库等等，因使用场景单一，不做过分描述。

综上，不难看出每一种仓库模式都是在最基本最简单的仓库模型中拥有一些细微的建筑结构的改变，以达到提高坪效及仓储效率，降低仓储成本的目的。企业衡量自身适用于租赁哪种仓库模型，主要考虑库存物资的特点、物资的体量、企业仓库运营的预算等因素。

？要对客户有认知：

由于大多数项目都是异地开发，所以一个仓库就负责营销团队有些困难，毕竟搞地产的不是搞物流运营。所以大部分公司都有总部直接负责营销工作，如万科、复星、平安、宇培、嘉浩、新地……交通发达、高铁便利，有客户洽谈看库，出个差，一天一个城市完全可以胜任。

但筛选目标客户，洽谈业务，需要具备较强的专业能力和行业人脉，所以 在短时间熟悉当地市场成为营销的关键所在！

有人招聘一堆营销人员，大面积撒网，这种方法在物流地产行业是不可取。人生地不熟容易迷路，进不了仓库园区大门，行业经验缺乏，了解不到实际状况，蜻蜓点水做无用功。

就开始各种找，途径之一就是网络找。不过感觉基本都不怎么靠谱，接下来就是本地仓储行业的商会推荐，推荐了一大堆，还有就是自己知道一些，毕竟要做这方面业务。

要熟悉仓库租赁流程：

目标人群固定

“仓储客户一般较为固定，电商、制造商、快消品、以及第三方物流的RDC、冷链、零售商的城市配送中心，大型物流企业。

一般目标客户具有这样的特征：大型企业的物流主管，分销业的后勤主管，第三方的区域主管，这些目标客户非常固定，流动性轻易不会太大。

需求固定，长期考察、逐级汇报

“ 仓储位置、面积、租赁附加条件的确定属于一个企业的头等大事，所以搬仓会掉半条命，不到万不得已时不会考虑的。并且逐级上报，都会到达企业的最高决策者，所以仓储的营销是一个漫长的跟踪过程。

所以仓储营销要有对待初恋般的执着，要有马拉松的毅力。

？客户关心的要点：

客户租赁仓库时到底关心什么？

施工质量？地理位置？物业配套？价格区间？仓储服务.....

1仓库质量不是关注点

很多营销经理逢见客户就说仓库质量有多好、超过普洛斯、甩了京东几个街；施工质量对承租方1年合同来说，谁关心水泥砼的厚度，这点不是要素。

2必谈条件---免租期

对 所有企业而言，搬仓是件大事。耗费巨大人力物力，需要两个仓库两套人马操作；给予客户适当的免租期，解决搬仓的协调问题，是客户关心的要素

3关注客户聚集效应

在营销客户时，尽可能地保持仓库内客户业态的统一性，比如定位城配、定位三方、定位快运。同一类客户的业务大部分下沿服务商都是重叠的，有利于达到共配和资源的使用效率的提高。

比如以百丽为核心形成鞋帽类商场的共配能力；以海底捞为核心、形成生鲜餐饮的共配能力。共配能力形成后，客户就会安心，下一年度的租金涨幅就有保证。

介入运营

凡是租仓库的都挑位置、分转要快、调车及时、上班方便、装卸队调配、司机好找，行业聚堆、调货方便。

比如医药仓库基本都聚堆，药品的特殊性使得每个公司经营品种有限，所以药店采购配货，大家聚堆，一车配完，调货便利。

如果你选址孤零零在外，那么有两种办法可以让你快速租出去：

成立运营团队、仓配一体化

你仓库位置不好、客户不愿意远离大配套、那还有办法的补救、不让客户挑位置、100平方米的小微客户你也能接，那就是介入物流运营；

比如宇培地产的分支：宇培供应链： 以宇配网云平台为强大的系统核心，以“五位一体”的供应链服务体系来贯通整个产业链，以开放共享的孵化管理服务体系来加速产业升级，打造新零售时代的冷链产业共同体。

嘉里大通物流、自从物流体系中专门分离出团队做地产业务、搞操作和实际物流业务、实现仓配一体化；

虽然宇培、嘉里起了示范作用，但做物流地产的基本都没有运营团队、也不愿意耗费大量的精力？

其原因有以下几点：

1利润太低：如万科、平安、嘉民......强项在于资本运营、对于繁琐、耗神、人力密集型的运营模块本身就是抗拒的，敬而远之！

2基因缺乏：物流是个苦差事、起早贪黑，利润微薄，天然需要有网络需要布点、需要散布全国的运营、营销团队；而地产商是跟着土地走的，不是跟着业务走；

3团队缺失：物流实操从营销扫街、到路由设立、从中转分拣、到回单跟踪到车队管理、从仓储管理到承运商管理，牵扯的太多，不是一两天可以筹备完成的，招商局、中外运、安得、唯捷.....这些优秀的企业日复一日的点滴积累才拥有今天的成绩；

仓储领域外包的空间还很大，国内的制造业还没有习惯享受三方物流的服务，尤其在快消品领域、销售同配送的关系虽然鱼水相容，但需要合适的第三方物流企业介入和运营，但这是战略问题，就投资回报率和时效来看，还不足以吸引搞地产的来干物流！

客户没有意愿外包、仓储自营的空间还占48%、市场还很大！

提供设施设备的融资租赁回购

对于三方物流而言，常常面临着现金流是负数，提供服务才能拿到回报，解决现金流账期较长的现状，所以对于一些固定设备的融资租赁业务可以采用分期付款、或者回购的形式来完成。

如定制化的改造冷库、可以采用分期回购的形式来帮助物流供应商解决资金不足的问题，这样可以深度的绑定客户，保证租约的稳定性。

在营销经理的名单上需要有货架、叉车等设施设备的名录。

参股、控股、间接的快速定制和出租

说 起仓库绕不开普洛斯，它以定制化、投资化、托管化、证券化开创了中国仓储业很多新的模式，市场份额占据中国物流地产的59.9%。

普洛斯基金模式的核心就是物业开发、物业管理与基金管理部门间的“三核联动”闭合循环，由此创造了10倍的基金杠杆，并提前兑现了开发收益，实现了轻资产、高周转运营。

-投资版图---壹米滴答、驹马、百世、优速、际链、卡行天下、G7、东航、易代储、凯东源、汤臣供应链、福佑、宋小菜、掌上快销、纵腾网络

普洛斯通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。

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股权投资锁定客户

对于一些优秀的物流企业，可以选择注入资金的形式进行前期的客户锁定，这方面，普洛斯领投的壹米滴答，和钟鼎布局的物流产业链，充分了这一原则的可行性，在普洛斯的客户名单中，百世快递成为稳定的战略合作者。

通过存量资产合作模式，整体或部分回租、保证业务的延续，通过合作开发模式获得定制方案、整合上下游客户资源。

对于股权结构的投资和多样化的合作方式、普洛斯可以提前锁定客户，实现仓储的定制化建设；

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积极布局中介业务

普洛斯投资了两家中介类的仓储科技公司：

易代储B轮融资2亿元: 易代储与传统仓储的显著区别灵活租仓：长租变短租，整租变零租\为客户量身定制方案，面积、时长优先从客户需求出发，既满足客户个性化用仓。

际链：普洛斯与G7共同投资了际链;集闲仓，揽散货，网节点，链资源；最近际链又推出了共享仓一托盘起租的弹性仓概念；

众所周知，仓库的面积会随着产品产生巨大波动、如空调在5月是高峰期，快消在春节是高峰期；满足客户的弹性需求；

通过工业地产中介布局和科技储备，锁定优质客户资源、探索个性化和弹性化的仓库方案；

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积极转型：公路港+新零售

普洛斯与传化打造公路港基础设施、共同持有和经营公路港基础设施、以形成全国公路运输主干网络；

在一个园区同时纳入停车场、信息大厅、汽配分割仓、汽配市场、信息部、零担专线区、司机宿舍、二手车交易市场，这对于综合性园区是一种挑战，但这种挑战在普洛斯贵阳马上到物流园显然是成功的。

现在盲目建仓的企业注意了，过去的供应链是存货驱动市场，未来将是C2B模式主导供应链,渠道的库存会大量减少，因此未来的物流园区会大大的减少存货的仓储功能,更多物流园区将变成快速的运转中心。

从最近普洛斯投资的- 驹马、 凯东源、汤臣供应链 、 宋小菜、掌上快销、纵腾网络 来看，新零售和城市配送已经成为其日后发展的主脉；由于城市的发展、普洛斯仓储的位置日益优越，如何提高收益做好提前布局可窥得一斑见全貌；

通过独特的战略格局、提前对公路中转领域、城市配送领域进行布局，是保证仓储设施增值的重要保证！

以上对于股权、战略的布局目前只存在普洛斯、打造物流生态圈是普洛斯的目标，可以看出战略决策直接影响了仓储的出租率保持在很高的水准上、但作为其他物流地产商当地仓库的营销者无法对于上层战略决策做出影响；

代理与中介

仓储业进入2021将会发生众多的变化，现在我们已经感觉到变化的影响，如云商云仓、上海库亿、头等仓，从这几家仓库中介机构的业务推进来看，仓储业供大于求的趋势越加明显。

这些中介机构长期从事仓储代理项目，对行业有着深刻的认知，通过为各关联方搭建高效可信赖的仓库租赁交易服务平台，以达到事半功倍的目的。

所以事先布局中介服务体系，得到社会资源是营运者需要注意事先布局的领域。

天下库房

云商云仓

后记

进入2021年的经济明显回落，地方政府对于低税收回报的仓储业显得不怎么热心了， 物流地产的圈地运动已经告一段落，物流地产的规模化发展时期已去。

由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。未来提高基础设施的收益率将成为物流地产商的重心。