外资并购不动产：注重长期稳健收益，布局新兴物业

中指研究院

2023年初以来，外资企业在内地并购不动产主要集中在持有经营性物业、核心城市优质土地和大型房地产企业股票及债券三个领域。外资企业进行并购往往看重并购标的所能带来的长期稳健收益，并根据经济发展趋势在新兴领域拓展机会。当前内地房地产市场相对低迷，房企出售资产以抵偿债务、回笼资金，美联储持续加息，中国经济基本面持续向好等因素均影响外资企业在内地的并购决策。展望未来，预计外资企业仍会把握时机在内地并购持有经营性物业，并加大对新兴物业的投入。

并购标的：持有经营性物业、核心城市优质土地、股票及债券

在持有经营性物业方面，外资企业并购标的既包括商业地产、写字楼等传统物业，也包含长租公寓、物流地产等新兴物业。从收购数量来看，持有经营性物业一直为外资企业在内地并购不动产交易最多的类型之一，因其能够产生稳定的现金收益而受到外资青睐。与2022年相比，2023年外资并购持有经营性物业数量有所减少。

在土地与住宅项目方面，受近年来内地房地产市场深度调整影响，与2022年相比，2023年外资企业一方面减少了公开市场拿地数量，拿地聚焦一线城市及企业深耕多年的核心区域城市。另一方面，外资企业进行项目股权置换或接手出险房企手中合作项目的股权，以增加企业对项目的掌控。

在股票债券方面，外资企业在股票和债券市场进行买入与卖出。整体来看，外资普遍认可头部房企稳健的经营策略和对财务安全的重视，并长期持有房企股票。以万科为例，公开资料显示，摩根大通、贝莱德、GIC等知名投资机构早在十年之前就已分别出现在万科A股或H股前十大股东名单中，并长期持仓至今。

并购逻辑：看重长期稳健收益，积极开拓新兴物业

外资企业在内地并购不动产往往坚持看重长期稳健收益的投资策略选择并购标的，进行并购交易。商业地产、写字楼等传统经营性物业的收益具有长期、稳定等特点，核心城市特别是一线城市的不动产能够保障外资企业投资收益的稳定性。如新加坡房地产投资管理公司SilkRoad Property Partners重点投资社区商业项目，在上海收购多个社区购物中心，并于2023年上半年在深圳以15.4亿元买入深南万科里；嘉里建设在内地核心城市建设优质综合体，于2022年以招标形式购入上海市黄浦区广场社区地块后又于今年招标购入临近地块，首批地块将主要用作住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售和酒店，第二批地块将主要包括办公楼和零售。

在传统经营性物业寻找机会的同时，外资企业把握产业发展与政策鼓励方向，积极拓展长租公寓、物流地产等新兴领域。住房租赁相关政策持续深化，外资企业加码布局重点城市长租公寓项目。如博枫2022年收购的上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目于今年7月份开业，由博枫旗下长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理，同时于今年8月收购上海静安区静安聚源大厦，计划提供高品质租赁住宅，继续沿用“博邻blinq”品牌。此外，外资企业在核心区域持续布局物流地产，如凯德集团在2021年收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，又于今年2月收购佛山的一个优质物流项目。

并购原因：资产价格下降、看好中国经济发展促使外资扩大在内地投资

受疫情和行业调整等因素影响，部分内地持有经营性资产运营情况不佳、或持有人陷入债务危机急需回笼资金，外资企业能够以较为优惠的价格达成交易。如苏宁置业旗下北京苏宁生活广场据报道曾于2022年4月在市场上寻找买家，对外报价约35亿元，此次凯德以28.1亿元收购，价格约为一年前的八成。

外资企业普遍看好中国经济发展前景，不断寻求机会扩大市场份额。在全球主要经济体中，中国经济始终保持较高增速，外资企业意识到中国经济和市场未来的发展潜力，提前布局以抢占市场份额。以物流地产为例，受益于电子商务产业持续扩张、零售消费平稳增长、基础设施逐步改善等因素，市场对优质新基建资产、特别是高标准物流仓储的需求持续提升。2022年全国实物商品网上零售额11.96万亿元，占社会消费品零售总额的比重达到27.2%，规模与占比均创历史新高。网上零售的快速增长带动了物流地产的发展，也激发了外资对优质物流资产的投资热情。

美联储加息导致融资成本增加，影响外资企业在内地投资。美联储以降低通货膨胀率为目标，在进入2023年以来多次加息，导致美元成本高企。出于纯商业的考量，当前国内外存在的利息差减少了外资企业用美元或其他外币投资内地市场的动力。

与过去两年相比，外资企业在内地拿地数量有所减少。一方面，内地房地产市场处于调整期，市场不确定性较大，外资企业为确保投资回报率只在一线城市及深耕多年的核心区域城市拿地。另一方面，为增强对合作项目的控制力，便于在产品定价、成本分配、营销策略等方面拥有更大灵活性及控制权，并且规避来自合作方的风险，外资企业与项目合作方进行股权置换，或接手合作方手中的项目股权。

未来展望：外资企业仍会持续投资，并加大对新兴物业的投入

外资企业看好中国经济强劲的基本面，将持续扩大在中国的投资。如凯德、太古、新世界、恒隆、高盛等外资及港资企业等均明确表示，将中国作为投资的重要市场。这些外资企业往往在内地扎根多年，对内地市场有一定了解，具备在商业、办公等传统经营性物业领域的丰富开发与运营能力。

同时，外资企业也在收购新兴物业，尝试进军新领域，预计这一趋势将会持续。如凯德集团于今年2月宣布，设立凯德中国特殊机会伙伴计划（简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目，既包括办公楼、购物中心等传统物业，也包括物流地产、工业地产等新兴物业。

外资企业经营模式可为内资房企探索新发展模式提供借鉴。随着中国房地产市场进入深度调整阶段，行业发展逻辑发生重大变化，将由物业开发为主逐渐向服务供给过渡，存量市场蕴含巨大发展机遇。外资企业在经营持有型物业方面经验丰富，且经历过多个国家房地产市场周期变化，风险管控能力较强，其经营理念与模式对于内资房企探索新发展模式具有积极借鉴意义。

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